Léteznek azonban olyan tulajdonságok is, amelyek sokkal nagyobb figyelmet érdemelnének, mint amennyit valójában kapnak egy ingatlan megvásárlásakor. Az egyik ilyen az építési övezeti besorolás. Hogy mi ez valójában?
Cikkünkben többek között erre is válaszolunk, de az is kiderül, hogy egy
ingatlanvásárlás esetén miért fontos mindez!
Mi az az építési övezeti besorolás?
Az építési övezeti besorolás azért lett különösen fontos, ha 2025-ben vásárolnánk egy ingatlant, mert az OTÉK helyett 2025-től már a TÉKA, vagyis a 280/2024. (IX. 30.) Kormányrendelet rendelkezik arról, hogy mi számít építési övezetnek és közönséges övezetnek, így született néhány változás.
Miért fontos az építési övezeti besorolás ingatlanvásárláskor?
A jogszabályváltozás óta leginkább azért, mert az építési övezetekhez nagyon szigorú előírások vonatkoznak, ami egy ház megvásárlásakor például rengeteg kellemetlenséget okozhat a későbbiekben, hiszen meghatározzák többek között még a bővítés korlátait is.
Tegyük fel például, hogy valaki úgy vásárol meg egy lakóházat, hogy azt szeretné újabb lakrészekkel bővíteni, miközben az építési övezeti besorolás szerint erre a gyakorlatban nincs lehetőség.
Amennyiben a vásárló ezt nem vette figyelembe, és az eladó sem hívta fel rá a figyelmet, akkor a bővítésről le kell mondania, esetleg új ingatlant keresnie álmai megvalósításához.
Ez azonban még nem minden, hiszen az építési övezeti besorolás az ingatlan értékét és értékállóságát egyaránt befolyásolhatja.
Egészen más árkategóriát képvisel például egy üdülőövezetben található ingatlan, ahol 3 százalékos a maximális beépíthetőség, valamint egy normál lakóövezeti ingatlan, ahol ez az arány a 30 százalékot is elérheti.
Azért hívjuk fel erre a figyelmet, mert rengetegen csak a vásárlás után vagy a bővítés előtt döbbennek rá arra, hogy az ingatlan olyan övezetben helyezkedik el, ahol erre nincs lehetőség.
Az építési övezeti besorolások
Az új jogszabályok alapján két nagyobb csoportra tudjuk osztani az építési övezeti besorolásokat:
Beépítésre szánt terület, ahol a telek beépítettsége legalább 10 százalékos lehet.
Beépítésre nem szánt terület, ahol a telek beépítettsége legfeljebb 10 százalékos lehet.
A beépítésre szánt területekről tudni kell, hogy nagyon sokféle besorolást kaphatnak. Beszélhetünk például kis- és nagyvárosi lakóterületről, kertvárosi lakóterületről, falusi lakóterületről vagy üdülőházas lakóterületről.
Hogy ezek kapcsán milyen szabályok betartására kell odafigyelnünk, arról mindig a területileg illetékes önkormányzat rendelkezik a Helyi Építési Szabályzatban.
Emiatt nem lehet egységesen beszélni az építési övezeti besorolásról az egész ország tekintetében, hiszen könnyen előfordulhat, hogy két egymás melletti faluban egészen más szabályokat határoztak meg.
Emiatt az eladó és a vásárló feladata, hogy megismerkedjen az előírásokkal. Hogy mire kell itt odafigyelni? Lássuk:
Beépíthetőség: A legfontosabb mutató, hiszen meglévő ingatlan mellett a beépíthetőség mértéke alapvetően meghatározza, hogy mekkora bővítésben vagy átalakításban gondolkozhatunk.
A beépítés módja: Minden önkormányzat külön rendelkezik arról, hogy milyen beépítési mód engedélyezett, így például előfordulhat, hogy kizárják a telekhatáros beépítést.
Épületmagasság: Különösen azok számára fontos, akik egy tetőtérrel vagy egy második emelettel szeretnének bővíteni, hiszen erre nem mindenhol van lehetőség.
Ezen felül a Helyi Építési Szabályzat rendelkezik még például a kialakítható telekméretről, a telekszélességről, sőt a zöldfelületek méretéről is, azonban ingatlanvásárlási szempontból ezek általában nem mérvadók.
Honnan tudhatom meg, hogy egy ingatlan milyen építési övezeti besorolást kapott?
Egy ingatlan kapcsán több lehetőségünk is van arra, hogy kiderítsük az építési övezeti besorolást, ha viszont semmi információ nem áll a rendelkezésünkre, akkor egy kicsit nehezebb lesz a feladat.
A legfontosabb, hogy tudjuk az ingatlan helyrajzi számát. Ha ez nem áll a rendelkezésünkre, a
Földhivatal Online felületén Ügyfélkapu+ bejelentkezést követően cím alapján letölthetjük az ingatlan leíró adatait, amely megmutatja, hogy bel- vagy külterületen, illetve milyen helyrajzi számon fekszik.
Ez azért fontos, mert az építési övezeti besorolás feltárásához egy olyan térkép áll a rendelkezésünkre, ahol csak helyrajzi szám alapján tudunk eligazodni. Ezt a térképet a Helyi Építési Szabályzatból tudjuk elérni, amit a
Nemzeti Jogszabálytárból település szerint kereshetünk ki.
A Helyi Építési Szabályzatban lapozzunk a térképes mellékletig, ahol a helyrajzi számok alapján lesznek feltüntetve az ingatlanok, méghozzá két-három betűs rövidítésekkel. Ezek mutatják meg az építési övezeti besorolást.
A rövidítések kapcsán az L jelenti a lakóövezetet, de vannak alkategóriák is, így például az Lk a kisvárosi, az Lf a falusi lakóövezetet mutatja. Ingatlanvásárláskor tehát innen tudhatjuk meg ezt az információt, ha az nem áll közvetlenül a rendelkezésünkre.
