Sőt vannak esetek, amikor magánszemélyként nem is vagyunk kötelesek adót fizetni. Mivel az adótételek megállapítása ebben az esetben bonyolult, ezért cikkünkben összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat, és érthető nyelvezettel, példákkal kiegészítve segítünk az eligazodásban.
Lássuk tehát, hogy mit kell fizetnünk 2025-ben egy
ingatlaneladás után!
Az ingatlaneladás személyi jövedelemadó fizetésére kötelezi az eladót
Az első és legfontosabb, amit a téma kapcsán tudnunk kell, hogy az ingatlaneladás összege – pontosabban annak egy része – jövedelemnek minősül, emiatt személyi jövedelemadó megfizetésének kötelezettségével jár.
Egy ingatlan esetén ennek a mértéke a bevétel 15 százaléka!
Tudni kell azonban, hogy ezt az összeget a legtöbbször nem a teljes eladási árból kell megfizetnünk.
Mi befolyásolja az ingatlaneladás utáni adózás összegét?
Itt fontos tisztában lenni azzal, hogy az ingatlaneladásból származó jövedelmet úgy kalkuláljuk ki, hogy a bevételnek számító eladási árból levonhatjuk a költségeket, amelyek nem adóköteles tételek. Ezek a következők:
Az ingatlan vételára
Ilyen tétel például az ingatlan korábbi vételára. Ha tehát a lakást vagy házat 30 millió forintért értékesítettük, de néhány évvel ezelőtt 20 millió forintért vásároltuk meg, akkor a tényleges bevételünk 10 millió forint lesz.
2025-ben tehát csak erre a 10 millió forintra lesz adózási kötelezettségünk – esetünkben 1,5 millió forint –, de még ebből is levonható például a korábban megfizetett vagyonszerzési illeték összege.
A felújítások költsége
Tegyük fel, hogy az eladott ingatlant 20 millió forintért megvásároltuk és 5 millió forint értékben olyan felújításokat végeztünk rajta, amelyek megnövelték az értékét. Amennyiben ezeket számlával tudjuk igazolni, akkor ennek a beruházásnak a költsége is levonható.
A gyakorlatban tehát ilyenkor már csak 5 millió forint a bevételünk, és kizárólag ebből kell megfizetni a 15 százalékos adót.
Egyéb kiadások
Feltétlenül beszélnünk kell az ingatlaneladás utáni adózás kapcsán az egyéb kiadásokról is, amelyek szintén levonhatók a bevételből, és akár több tízezer forinttal csökkenthetik az adóértéket.
Ilyen egyéb kiadás például az ingatlanközvetítő díja vagy az ingatlanhirdetésre fordított összeg – már amennyiben voltak ilyen tételek.
Ezen felül felszámolható még költségnek például az eladott lakás vásárlásához kapcsolódott korábbi ügyvédi költség, az energetikai tanúsítvány és az értékbecslés is – amennyiben ezeket számlával vagy hivatalos dokumentummal tudjuk igazolni.
Az adó összege attól is függ, mikor adjuk el az ingatlant
Az ingatlaneladás utáni adózás kapcsán nagyon fontos odafigyelni az időfaktorra is, hiszen csak abban az esetben kell számolni vele, ha a vásárlást követő 5 éven belül kerül rá sor.
Itt fontos megjegyezni, hogy a törvény nem az adásvételi szerződés aláírásának napját tekinti kiinduló alapnak, hanem azt az időpontot, amikor az adásvételi szerződést benyújtottuk a földhivatalnak.
Ez különösen a novemberi-decemberi eladások idején lehet fontos, hiszen ilyenkor a földhivatali benyújtásra gyakran csak a következő évben kerül sor.
A vásárlás időpontja fokozatosan mérsékeli az adóterheket
Nagyon lényeges tisztában lenni vele, hogy a 15 százalékos maximális adóterhet csak akkor kell megfizetni az ingatlan eladása után, ha arra még a megszerzés évében vagy az azt követő évben sor kerül.
Minél később adunk túl rajta, annál jobban mérséklődnek a terhek. Két évvel a vásárlás után például már csak a bevétel 90 százaléka, három év után a 60 százaléka, négy év után pedig mindössze 30 százaléka adóköteles.
Amennyiben az ingatlant a megvásárlást követő ötödik évben vagy később értékesítjük, nincs ilyen jellegű adófizetési kötelezettségünk!
Amennyiben tehát egy évtizedek óta a tulajdonunkban lévő házat szeretnénk értékesíteni, az így keletkező bevétel után nem kell adózni.
Mikor nem kell adót fizetnünk ingatlaneladás után 2025-ben?
Bár a fentiekben már elhangzott néhány példa, lássuk azonban pontokba szedve azokat az eseteket, amikor nem kell adót fizetni egy ingatlan értékesítése után:
- Az eladott ingatlan több mint 5 éve a birtokunkban van.
- Az értékesített ingatlanra fordított költségeink elérik vagy meghaladják a bevétel összegét, és azt számlákkal tudjuk igazolni.
- Válás esetén az egyik fél lemond a saját tulajdonrészéről.
- Öröklési-, eltartási- vagy életjáradéki szerződés esetén az örökhagyónak sincs fizetési kötelezettsége.
- Nem kell adót fizetni akkor sem, ha az eladott ingatlan árából egy eltartott vagy ápolt hozzátartozó idősek otthonában történő ellátását finanszírozzuk és ezt dokumentumokkal igazoljuk.
Hogyan lehet befizetni az ingatlaneladás utáni adót?
Az ingatlaneladás utáni adókötelezettséget nekünk kell jelezni a NAV felé a következő adóbevallásban. Fontos, hogy a NAV automatikusan nem veszi be ezt a tervezetbe, így azt nekünk kell feltüntetnünk benne, majd az alapján megkapjuk a fizetési lehetőségeket.
Az adó megfizetésének határideje minden esetben az eladástól számított következő naptári év május 20-a.
