Előfordul azonban, hogy az eladó váratlanul meggondolja magát, és visszalép az értékesítéstől. Tudni kell, hogy ez komoly anyagi következményekkel is járhat, különösen akkor, ha a vevő már foglalót fizetett, hitelügyintézésbe kezdett vagy ehhez igazította egy másik ingatlan eladását.
Hogy milyen jogai vannak ilyenkor a vevőnek? Kötelezhető-e az eladó az adásvétel teljesítésére, vagy csak a foglaló visszafizetésére számíthatunk? Cikkünkben bemutatjuk, hogy mik a lehetőségek és mire érdemes figyelni!
Hol van az a pont, amikor már nem léphet vissza az eladó?
Amennyiben még nem jött létre érvényes szerződés a felek között, az eladó rendszerint szabadabban dönthet arról, hogy folytatja-e az értékesítést vagy sem. Eddig a pontig rendszerint csak kellemetlenséget okozhat a vásárlónak.
Ha viszont már létrejött egy kötelező erejű megállapodás - például előszerződés vagy végleges adásvételi szerződés -, akkor a Polgári Törvénykönyv szerint a visszalépés szerződésszegésnek minősülhet, amely jogkövetkezményekkel járhat.
Éppen ezért a téma kapcsán nem elegendő csak azt vizsgálni, hogy az eladó miért gondolta meg magát, hanem azt is ismerni kell, milyen dokumentumokat írtak alá a felek, és milyen kötelezettségeket vállaltak.
Mikor léphet vissza jogszerűen az eladó?
Mint az imént leírtuk: az eladó egészen addig viszonylag szabadon dönthet egy ingatlan sorsáról, amíg nem jött létre olyan megállapodás, amely jogilag kötelezi az értékesítésre.
Egy érdeklődővel folytatott egyeztetés, egy szóbeli ajánlat vagy akár egy vételi szándék önmagában még nem jelenti azt, hogy az adásvétel létrejött.
A vevő számára tehát a legnagyobb biztonságot az jelentheti ebben a tekintetben, ha a felek írásban, ügyvéd közreműködésével rögzítik a megállapodásukat.
Más a helyzet akkor, ha az eladó már aláírta az adásvételi szerződést vagy olyan előszerződést kötött, amely alapján később köteles megkötni a végleges szerződést.
Ilyenkor a puszta meggondolás vagy egy kedvezőbb ajánlat megjelenése önmagában nem ad jogszerű indokot a visszalépésre. Ha az eladó mégsem teljesíti a vállalt kötelezettségét, számolnia kell azzal, hogy a vevő a szerződésből eredő jogait érvényesítheti.
Mi történik a foglalóval?
A lakásvásárlások során gyakran adnak át úgynevezett foglalót, amely a szerződés teljesítésének biztosítékául szolgál. Fontos azonban megkülönböztetni
a foglalót az előlegtől!
Míg az előleg a vételár része, és a szerződés meghiúsulásakor a főszabály szerint visszajár, addig a foglalóhoz a törvény külön jogkövetkezményeket kapcsol. Ezért már a szerződés megkötésekor érdemes egyértelműen rögzíteni, hogy a felek milyen jogcímen adják át ezt az összeget.
Ha az adásvétel az eladó érdekkörében felmerült okból hiúsul meg, a Polgári Törvénykönyv alapján az átvett foglalót kétszeres összegben köteles visszafizetni. Ezzel szemben, ha a szerződés a vevő hibájából nem valósul meg, a foglalót rendszerint elveszíti.
Amennyiben egyik fél sem felelős az adásvétel meghiúsulásáért, vagy olyan körülmény áll fenn, amely egyiküknek sem róható fel, a foglaló visszajárhat. Minden esetben tehát az adott szerződés tartalma és a körülmények vizsgálata dönt.
Kérhető kártérítés, ha az eladó visszalépett az adásvételtől?
Sokan úgy gondolják, hogy az eladó visszalépése esetén kizárólag a foglaló kétszeresének visszafizetésére tarthatnak igényt, de jogilag a valóság ennél összetettebb, és erről a Polgári Törvénykönyv is világosan fogalmaz.
Ha a szerződésszegés miatt a vevőt további igazolható kár érte – például elveszítette a hitelügyintézés költségeit, ügyvédi díjat fizetett, vagy más pénzügyi hátránya keletkezett –, bizonyos feltételek mellett kártérítési igényt is érvényesíthet.
Ennek lehetősége azonban szintén mindig az adott ügy körülményeitől és a bizonyítható károktól függ, viszont a gyakorlatban az ilyen esetek sokszor kötnek ki bíróságon vagy jutnak el ingatlanjogban járatos ügyvédhez, aki egyedileg vizsgálja a helyzetet.
Mit tehet a vevő, ha az eladó visszalép az adásvételtől?
Ha az eladó váratlanul közli, hogy mégsem kívánja értékesíteni az ingatlant, a további lépéseket mindig az határozza meg, hogy a felek között addig a pontig milyen jellegű megállapodás született.
Jogi szempontból egészen másként kell kezelni egy szóbeli megegyezést, egy vételi ajánlatot, egy előszerződést, valamint egy már aláírt adásvételi szerződést.
Amennyiben van, a vevőnek ilyenkor össze kell gyűjtenie minden kapcsolódó dokumentumot – például a szerződéseket, a foglaló átadását igazoló bizonylatokat, sőt az írásos kommunikációt is –, mert ezek később fontos bizonyítékok lehetnek.
A következő lépés az, hogy a felek egymás között megpróbálják rendezni a vitát. Nem ritka, hogy a visszalépés hátterében félreértés, előre nem látott családi ok vagy finanszírozási probléma áll.
Ajánlott ilyen esetekben is ügyvédhez fordulni, hiszen közreműködésével sok esetben sikerül olyan megoldást találni, amely mindkét fél számára elfogadható, és elkerülhetővé teszi a hosszadalmas pereskedést, illetve bírósági procedúrákat.
Ha nem sikerül megegyezni, a vevő a Polgári Törvénykönyv szabályai alapján bírósági úton is érvényesítheti a szerződésből eredő igényeit. A konkrét lehetőségek viszont attól függnek, hogy milyen szerződés jött létre, ha létrejött egyáltalán, milyen kötelezettségeket vállaltak a felek, illetve milyen kár érte a vevőt.
Mivel minden ügy egyedi, célszerű ingatlanjogban jártas ügyvéd vagy
szakjogász segítségét kérni!
