Márpedig egy lakás vásárlásakor a rosszul megválasztott konstrukció akár milliós veszteséget is jelenthet, ezért kiemelt jelentőséggel bír, hogy ismerjük a foglaló és az előleg közötti különbségeket.
Hiába tűnik elsőre minimálisnak a differencia, egy olyan ügyletben, amelyben gyakran tízmilliók cserélnek gazdát, minden forintnak súlya lehet – különösen olyankor, ha az adásvétel valamilyen okból kifolyólag meghiúsul.
Hogy mi az a foglaló és az előleg, illetve mik azok a legalapvetőbb különbségek és hasonlóságok, amelyeket
lakásvásárlás esetén tudni kell ezekről a fogalmakról? Cikkünkben érthetően elmagyarázzuk!
Foglaló vagy előleg: ugyanaz a pénz, más jogi háttér
Lakásvásárláskor gyakran elkerülhetetlen, hogy a vevő a vételár egy részét előre kifizesse az eladónak. Ez történhet előlegként vagy foglalóként is.
A kettő azonban a közhiedelemmel ellentétben nem egymás szinonimája, sőt jogilag kifejezetten eltérő jelentéstartalommal bíró kifejezések.
A kulcskérdés esetükben leginkább az, hogy mi történik az előleggel és mi történik a foglalóval, ha az adásvétel végül valamiért meghiúsul?
Előleg
Az előleg valójában nem más, mint a vételárnak egy előre kifizetett része. Funkcionális szempontból tisztán pénzügyi jelentősége van, jogi biztosítéknak azonban nem lehet felhasználni.
Mivel a vételár része, ezért beleszámít a teljes végösszegbe, ha tehát 40 millió forintért vásárolnánk egy ingatlant, amire 1 millió forint előleget kifizetünk, akkor az adásvétel során már csak 39 millió forintot kell kiegyenlítenünk.
Nagyon fontos, hogy az előlegnek nincs szankciós szerepe, amennyiben tehát az adásvétel valamiért meghiúsul – teljesen mindegy, hogy a vevő vagy az eladó hibájából, esetleg vis major okból kifolyólag –, a befizetett összeg általában elszámolható.
A vevő számára tehát az előleg egy biztonságos konstrukció, jogilag nem tekinthető kockázati pénznek, hanem egyszerű előrehozott fizetésnek, így ha a banki hitelfelvétel nem jöhet létre vagy bármelyik fél visszalép, a befizetett összeg visszakövetelhető.
Foglaló
A foglaló az előleggel szemben egy sokkal komolyabb jogi konstrukcióként értelmezhető. Részben előlegként funkcionál, hiszen a vételárból levonásra kerül, azonban egyfajta biztosítéknak is tekinthető, amely az adásvétel meghiúsulása esetén nem mindig jár vissza a vásárlónak.
Ennek az oka leginkább az, hogy esetében egyfajta szankciós jellegről beszélhetünk, ami a szerződés megerősítését szolgálja, illetve annak teljesítésére ösztönzi a feleket, és a legtöbbször a vételár 5-10 százalékát takarja, egy 40 milliós ingatlannál tehát legfeljebb 4 millió forintot jelent.
A foglaló mértékét a felek szabadon határozzák meg, ugyanakkor a finanszírozás módja – különösen bankhitel igénybevétele esetén – befolyásolhatja a szerződés feltételeit és a fizetési ütemezést.
Speciális esetekben (például kifüggesztett ingatlanoknál) pedig jogszabályi és eljárási korlátok is hatással lehetnek arra, hogy milyen konstrukció alkalmazható.
Ha az előre kifizetett összeg foglalóként lett papírozva, akkor az adásvétel meghiúsulásakor az eladónak és a vásárlónak egyaránt jogi kötelezettségei lehetnek:
Amennyiben az adásvétel a vevő hibájából nem valósult meg, akkor a foglalót nem kérheti vissza.
Az eladó hibájából meghiúsult adásvételnél azonban a vásárló kerül előnyös helyzetbe, hiszen a foglaló kétszeresét követelheti.
Ha az adásvétel meghiúsulása vis major eredetű, azaz egyik oldal sem felelős, a foglaló összege akkor is visszajár a vásárlónak.
Összegezve tehát a foglaló mindkét fél részéről biztosítékot és elköteleződést kínál arra vonatkozólag, hogy az adásvétel rendben megtörténjen.
Mikor és melyiket érdemes választani?
Hogy mikor és melyik megoldást ajánlott választani lakásvásárlás esetén? Lássunk néhány konkrét példát, amelyek segíthetnek a döntésben.
Az előleg a legelőnyösebb megoldás abban az esetben, ha
még nem vagyunk biztosak a hitel elfogadásában;
más egyéb bizonytalansági tényező is van, ami meghiúsíthatja az adásvételt;
az eladó kellően rugalmas ahhoz, hogy megértse a helyzetünket.
Ilyenkor a vevő tehát a bizonytalanság ellenére sem kockáztatja a befizetett összeget.
A foglaló olyan esetekben lehet előnyös, amennyiben
a két fél teljesen biztos abban, hogy az adásvétel bekövetkezik;
az eladó garanciát szeretne a vásárlótól, mielőtt nemet mond a többi érdeklődőnek;
jelentős versenyhelyzet alakult ki a vásárlók között, és a vevő szeretné biztosítani előnyös pozícióját.
Ilyen esetekben a foglaló segít kiszűrni a komolytalan érdeklődőket, a másik oldalról pedig elköteleződést adhat a komoly vételi szándékról.
Kritikus buktatók a foglaló és az előleg kapcsán
Végül, de nem utolsó sorban a foglaló és az előleg kapcsán nagyon fontos beszélnünk a kritikus buktatókról, hiszen előfordulhatnak olyan helyzetek, amikor akár milliókat is elbukhatunk, ha nem vagyunk elővigyázatosak. Lássunk erre néhány példát:
Hitelkockázat:
Amennyiben a foglaló elvesztésének kritériumai nem kerültek kikötésre a szerződésben, a vásárló akkor is elveszítheti a befizetett összeget, ha nem kap hitelt.
Túl magas foglaló:
Bár nincs törvényi plafon a foglaló tekintetében, ha egy ügyletben aránytalanul magas foglaló került meghatározásra, és peres útra terelődik az ügy, a bíróság mérsékelheti a visszafizetésre megítélt összeget a vásárló kárára.
Nem megfelelő jogi forma:
A foglaló csak akkor minősül foglalónak, amennyiben azt szerződésben rögzítették és egyértelműen megnevezték. Amennyiben ez nem történik meg, előleggé minősülhet vissza, illetve probléma lehet a visszafizetéssel.
