Mit jelent valójában, ha egy ingatlan tehermentes? Hogyan lehet ezt hivatalosan ellenőrizni, és mely dokumentum igazolja az ingatlan jogi állapotát? Egyáltalán meg lehet vásárolni egy nem tehermentes házat vagy lakást?
Bár elsőre egyszerűnek tűnhetnek a válaszok, jogi szempontból azonban érdemes pontosan tisztázni, mit is jelent ez a gyakorlatban, hiszen a
lakásvásárlás esetén minden apró részlet fontos lehet.
Mit jelent a tehermentes ingatlan?
A legfontosabb tudnivaló a téma kapcsán, hogy a magyar jogszabályok nem tartalmaznak külön meghatározást a tehermentes ingatlanra.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló
1997. évi CXLI. törvény alapján azonban a nyilvántartás tartalmazza az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag fontos tényeket, vagyis a tehermentesség ezek alapján, pontosabban a bejegyzett terhek hiányából állapítható meg.
Az ingatlan-nyilvántartás ebben a tekintetben – az ingatlanadatok kivételével – közhiteles hatósági nyilvántartás, tehát a bejegyzett jogok és feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja.
A gyakorlatban ezért egy ingatlant akkor neveznek tehermentesnek, ha a tulajdoni lap alapján nem szerepel rajta olyan bejegyzés, amely korlátozná a tulajdonos rendelkezési jogát, ezáltal pedig akár az ingatlan eladhatóságát is.
Hogyan lehet megállapítani, hogy egy ingatlan tehermentes?
Ennek megállapítására a tulajdoni lap szolgál, és lakásvásárlás esetén nem kell az eladóra hagyatkoznunk a lekéréshez.
Az ingatlan-nyilvántartás ugyanis nyilvános adatbázis, az ingatlanok tulajdoni lapjának tartalma bárki számára megismerhető, sőt arról hiteles másolat kérhető. Ebből következik, hogy az ingatlan jogi helyzetének vizsgálatakor a tulajdoni lap az elsődleges dokumentum a tehermentesség ellenőrzéséhez.
A három fő részből álló tulajdoni lapon a harmadik rész tartalmazza az ingatlant érintő bejegyzett jogokat, terheket, valamint az egyéb, jogilag jelentős tényeket, amelyek egy lakás vagy ház megvásárlásakor fontosak lehetnek.
Milyen terhek szerepelhetnek egy ingatlanon?
A tehermentességet tapasztalataink szerint a legtöbb eladó és vásárló a hitelmentesség vagy a jelzálogjogtól való mentesség szinonimájaként értelmezi, holott ennél sokkal többről van szó.
Egy ingatlant ugyanis a jelzálogjog mellett terhelhet még például
- haszonélvezeti jog,
- használati jog,
- telki szolgalmi jog,
- földhasználati jog,
- vezetékjog;
- végrehajtási jog
- valamint más egyéb, jogszabály alapján bejegyezhető jog.
Ezek fennállása a tulajdoni lapról állapítható meg, és bármelyiket is látjuk a fentiek közül, az az ingatlan nem nevezhető teljesen tehermentesnek.
Lehet jelzálogjoggal terhelt lakást vásárolni?
A magyar jogszabályok nem tiltják olyan ingatlan adásvételét, amelyen jelzálogjog vagy más teher szerepel, viszont az adásvétel nagyobb körültekintést igényel.
Az ingatlan jogi helyzetét ilyenkor mindig a tulajdoni lap alapján kell vizsgálni, az adásvételi szerződés elkészítése és a tulajdonjog bejegyzése során pedig az ingatlan-nyilvántartási szabályokat alkalmazni.
A konkrét ügylet lebonyolításának feltételeit – például a teher törlésének módját vagy időpontját – a felek megállapodása és adott esetben a kölcsönt biztosító bank vagy hitelintézet előírásai határozzák meg, ezekre azonban nincs egységes jogszabályi megoldás.
Ezért fontos ilyen helyzetekben a megfelelő jogi képviselet, valamint az ingatlanügyekben járatos ügyvéd segítsége az adásvétel során.
Mi a különbség a tehermentes, valamint a per-, teher- és igénymentes ingatlan között?
A két kifejezés bár hasonló, azonban nem véletlenül alkalmazzák ingatlan adásvételekor külön a kettőt.
A tehermentes megjelölés elsősorban arra utal, hogy az ingatlanon nincs olyan bejegyzett teher vagy jog, amely a tulajdoni lap alapján bármiben korlátozná a tulajdonost.
A per-, teher- és igénymentes kifejezés azonban ennél nagyobb magyarázatra szorul.
Ez a kifejezés ugyanis nemcsak a bejegyzett terhek hiányára utalhat, hanem arra is, hogy az ingatlannal kapcsolatban nem áll fenn olyan per vagy harmadik személy által érvényesített igény, amely az adásvételt érintheti.
Mivel ez nem önálló ingatlan-nyilvántartási fogalom, tartalmát minden esetben az adott szerződés és az ide vonatkozó polgári jogi szabályok alapján kell értelmezni.
Miért fontos a tehermentesség ingatlanvásárláskor?
Ingatlanvásárlás előtt az egyik legfontosabb lépés mindig az ingatlan jogi helyzetének ellenőrzése.
A vevő számára célszerű még az adásvételi szerződés megkötése előtt, már az érdeklődés időszakában friss tulajdoni lapot beszerezni, és ellenőrizni, hogy szerepel-e rajta olyan bejegyzett jog vagy teher, amely befolyásolhatja az ügyletet.
A tulajdoni lap hiteles vagy nem hiteles másolatként is lekérhető, hivatalos ügyintézéshez azonban a hiteles másolat rendelkezik bizonyító erővel. Fontos ugyanakkor zárszóként azt is kiemelni, hogy egy ingatlan értékesítését önmagában nem zárja ki, ha nem tehermentes, így például jelzálogjog szerepel rajta.
Ilyen esetben viszont az adásvétel során gondoskodni kell a bejegyzett teher jogszerű rendezéséről vagy törléséről, amelynek módját a felek megállapodása, valamint az ügyletben érintett jogosultak közreműködése határozza meg.
