Értékbecslés és objektív szemléletmód nélkül ugyanis nincs reális piaci ár. Ha valaki úgy gondolja, hogy az eladósorba került ingatlanja 40 millió forintot ér, de valójában sokkal kevesebbet, akkor nem használhatja rá ezt a kifejezést.
Még abban az esetben sem, ha szerinte az a reális! Természetesen senkit sem szeretnénk megkövezni azért, mert tévesen használja ezt a szófordulatot, hiszen a szakmában sincs rá egyértelmű definíció.
Íratlan szabályként azonban széleskörben elfogadott, hogy a reális piaci ár egy lakás esetében az az összeg, amennyiért egy ingatlan az aktuális piaci feltételek mellett ésszerű időn belül eladható. Ez a téma, illetve kifejezés azonban ennél sokkal több magyarázatot igényel!
Mi az a reális piaci ár?
Piaci árnak egy ingatlan esetében azt az értéket nevezzük, ami a vevő és az eladó részéről racionálisan elfogadható és igazodik az aktuális kereslet-kínálathoz.
Nem egy állandó, mint inkább egy folyamatosan változó összegről van szó, amit szakértői szemmel kell a piachoz igazítani.
Nagyon sok árazási hiba keletkezik ebből, hiszen egy ingatlan eladásakor a reális piaci árat gyakran a hirdetési árakhoz igazítják. Valójában azonban a legtöbb lakás nem a meghirdetett áron talál gazdára, hanem az úgynevezett tranzakciós áron.
Ezeknek az ismerete szükséges ahhoz, hogy valaki egy lakásához reális piaci árat tudjon kalkulálni, és ezért érdemes ingatlanost vagy szakértőt fogadni az árazáshoz, aki nemcsak a hirdetési összegekkel találkozik.
Ha ezt nem vesszük figyelembe, azzal a problémával találkozhatunk eladóként, hogy miközben mi egy olyan áron hirdetjük a lakásunkat, ami szerintünk reális, valójában nem tudjuk eladni, mert az összeg köszönőviszonyban sincs a valósággal.
Hogyan számol a Központi Statisztikai Hivatal?
A KSH nem helyettesítheti egy ingatlanközvetítő szakértelmét, mégis érdemes megismerkedni azzal, hogy ők miként kalkulálják az ingatlanpiac reális lakásárait.
A hivatal negyedévente publikálja ugyanis a lakásárindexet, amely a honi szektorban regisztrált adásvételek átlagos árát, illetve folyamatos árváltozását mutatja.
A reális piaci ár kalkulálásakor ez az egyik megbízható hivatalos forrás, hiszen nem hirdetési árakból, hanem valódi eladási árakból dolgozik. Tévedés ugyanakkor azt hinni, hogy ez önmagában elegendő egy lakás beárazásához.
A KSH ugyanis hiába ad objektív képet a teljes magyar lakáspiacról, az ördög a részletekben lakozik: a számok egy országos átlagot mutatnak, ami erősen torzulhat akár a nyugati országrészt, akár a keleti országrészt tekintjük.
Mi befolyásolhatja egy lakás reális piaci árát?
Ingatlaneladás esetén egy lakás reális piaci árát számos tényező meghatározza, és ezt nagyon fontos figyelembe venni a beárazás során.
Tapasztalataink szerint ebből van a legtöbb félreértés, amikor valaki vidéken él, de budapesti áron szeretné eladni az ingatlanját, mert a fővárosban a hasonlóan felszerelt lakások ennyibe kerülnek.
A valóság azonban sajnos gyakran mást mutat, és ezért fontos tisztában lenni azzal a három tényezővel, amelyek a leginkább hatással vannak a piaci árra:
1. Földrajzi elhelyezkedés
Mint említettük, a lokáció nagyon fontos tényező az árkalkulációnál. A nagyobb városokban és megyeszékhelyeken jellemzően sokkal magasabbak az árak, mint egy kisebb településen, különösen abban az esetben, ha ott még az összkomforthoz szükséges elmaradások is jellemzők.
Magyarország esetén különösen érdemes kiemelni itt a főváros vízfej jellegét, ahol nagyon elszálltak az ingatlanárak, de a nyugati és a keleti határ mentén is egészen más költséget jelentenek ugyanazok a lakások, amit nem árt figyelembe venni az árazáskor.
2. Lakás típusa és jellemzői
Bizonyára mindenki tisztában van vele, hogy egy újépítésű és egy felújított vagy felújítandó lakást nem lehet az árazás szempontjából összehasonlítani. A gyakorlat mégis azt mutatja, hogy sokan megpróbálják, mert például előnyös a fekvése vagy óriási telek jár hozzá.
Ezek fontos tényezők lehetnek annak a 0,01 százaléknyi lakásvásárlónak, amelyik például nagy telket keres, de a maradék 99,9 százalékot rögtön elriasztjuk még akkor is, ha reális áron érdekelné őket az adott ingatlan.
Hogy egy lakás mennyibe kerül, azt leginkább az alapterület, a tájolás, a környezet, a felszereltség, az emeleti elhelyezkedés, valamint természetesen az állapot határozza meg a leginkább.
3. Piaci helyzet
Ha valaki nincs tisztában az aktuális piaci helyzettel, nem tud majd reális árat kalkulálni lakásához. Itt kerül képbe a szakértelem és a gyakorlat kérdése, hiszen aki nem ezzel foglalkozik, aki nincs aktívan az ingatlanpiacon, az nem tudja meghatározni a releváns helyzetet sem.
Tisztában kell lenni a keresleti és a kínálati viszonyokkal, a támogatásokkal, az éppen aktuális trendekkel, és ha ebben nem vagyunk benne minden nap, akkor csak falakba ütközünk. Ezért is érdemes inkább profikra bízni nemcsak az eladást, hanem a lakás reális piaci árának meghatározását is!
