Tapasztalataink szerint például sokan nincsenek tisztában azzal, hogy mikor lehet eladni egy örökölt ingatlant, miként kell kiszámítani a kapcsolódó személyi jövedelemadó mértékét, egyáltalán milyen dokumentumokra van szükség az adásvételhez.
Mivel a témához nagyon sok gyakori kérdés tartozik, ezért sokéves tapasztalattal a hátunk mögött összegyűjtöttük és összefoglaltuk a legfontosabb tudnivalókat, hogy sokkal átláthatóbb legyen a
lakáseladás örökölt ingatlan esetén.
Az első lépés mindig a hagyatéki eljárás lezárása
Az örökölt ingatlan eladásának alapfeltétele, hogy lezárjuk a kapcsolódó hagyatéki tárgyalást. Azért fontos, mert a közjegyző hagyatékátadó végzése igazolja az öröklést, amely alapján a tulajdonjog már átvezethető lesz az ingatlan-nyilvántartásba.
Itt hívnánk fel a figyelmet arra, hogy a hagyatéki eljárás során nagyon fontos a meghatározott érték, mert ez az összeg később a jövedelem kiszámításának alapja lesz. A hagyatéki iratok megőrzése ráadásul akkor is lényeges, ha nem szeretnénk azonnal eladni az ingatlant.
A hagyatéki eljárás lezárása, de még az eladás megkezdése előtt mindig ajánlott ellenőrizni, hogy a tulajdonjogot megfelelően átvezették a földhivatali nyilvántartásban, mert ez jelentősen megkönnyíti és biztonságosabbá teszi az adásvételt.
Mikor lehet eladni az örökölt lakást?
Amennyiben ehhez minden szükséges hagyatéki dokumentum a rendelkezésünkre áll és a tulajdonjogot is átvezette a földhivatal, akkor akár azonnal megkezdhető az örökölt ingatlan értékesítése.
Az eladás időpontját azonban mindig érdemes adózási szempontból alaposan megvizsgálni!
Öröklés esetén ráadásul nem a tulajdonjog megszerzésétől kell számolni, hanem az örökhagyó halálának napjától. Ez az időpont kulcsfontosságú abból a szempontból, hogy az eladás után keletkezik-e személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség vagy sem.
Kell adót fizetni az örökölt ingatlan eladása után?
Ez az egyik legfontosabb és leggyakoribb kérdés, amikor a lakáseladás örökölt ingatlan esetén történik, hiszen az eladónak nem minden esetben lesz adófizetési kötelezettsége.
Amennyiben például a megörökölt ingatlan értékesítése a megszerzés évét követő ötödik esztendőben történik, a jelenlegi magyar jogszabályok szerint nem keletkezik személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség.
Ha viszont az örökölt ingatlan értékesítésére ennél korábban kerül sor, az eladónak gyakran adót kell fizetnie. Fontos azonban, hogy nem a konkrét eladási ár után állapítják meg az adót, hanem az esetlegesen keletkező jövedelem mértékéhez igazítják.
Ez azt jelenti, hogy az eladási árból levonhatók jogszabály által elismert és igazolt költségek, így például a hagyatéki eljárásban megállapított összeg vagy az esetleges értéknövelő beruházások összege.
Emiatt gyakori, hogy az eladónak a jogszabályok szerint nem keletkezik jövedelme egy örökölt ingatlanból, vagyis még akkor sem kell megfizetnie a 15 százalékos személyi jövedelemadót, ha öt éven belül adja el az ingatlant.
Hogyan változik az adóalap az évek múlásával?
Fontos még, hogy a jogszabályok szerint az örökölt ingatlan eladásából származó jövedelem csak az öröklés évében, valamint az azt követő évben 100%-ig adóköteles:
a második év után már csak a jövedelem 90 százaléka,
a harmadik évben 60 százaléka,
a negyedik évben pedig 30 százaléka számít bele az SZJA fizetési kötelezettségbe.
Ha az értékesítés adóköteles, a jövedelmet a következő évi SZJA-bevallásban kell szerepeltetni. Amennyiben nincs jövedelem vagy az ügylet adómentes, bevallási kötelezettség sem keletkezik.
Fontos hangsúlyozni, hogy a levonható költségek (például az értéknövelő beruházások vagy az értékesítéssel összefüggő kiadások) csak a megfelelő számlákkal és bizonylatokkal számolhatók el.
Mi történik, ha többen örökölték a lakást?
Nagyon gyakori eset, hogy egy ingatlannak több örököse is van, ami papíron bonyolíthatja az eladási folyamatot, a gyakorlatban azonban a legtöbbször nem.
A legfontosabb, hogy ilyenkor minden örökös a saját tulajdoni hányadával rendelkezik, vagyis az eladáshoz nemcsak minden tulajdonos együttműködésére van szükség, hanem minden adóteher – a bevétellel együtt – felosztásra kerül.
Két örökös esetén például feleződik, három örökösnél pedig harmadolódik abban az esetben, ha mindenki azonos tulajdoni hányaddal rendelkezik.
Ez a helyzet eltérő öröklési arányok esetén természetesen bonyolódhat, mert ilyenkor a tulajdoni hányadok jobban szétoszlanak, de adózási szempontból ilyenkor is mindenki a maga része alapján fizeti meg az esetleges adóterheket.
Mire kell figyelni haszonélvezeti jog esetén?
Mindenképpen beszélnünk kell még arról az esetről is, amikor egy örökölt ingatlant haszonélvezeti jog terhel, hiszen ilyenkor az eladás nagyobb körültekintést és alaposabb előkészületeket igényel, mindemellett a haszonélvező hozzájárulására is szükség van hozzá.
A haszonélvező jogai ugyanis befolyásolhatják az adásvételt. Az ingatlan ilyenkor is eladható, azonban már jóval az adásvétel előtt tisztázni kell, hogy az értékesítés milyen feltételek mellett valósulhat meg.
Egy haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan ugyanis nem túl vonzó a vásárlók számára, hiszen csak kevesen szeretnének olyan házat vagy lakást vásárolni, amit nem vehetnek azonnal birtokba, de előfordulhatnak olyan élethelyzetek, amikor ez nem befolyásoló tényező.
