Magyarországon ugyanis teljesen jogszerű, sőt rutinszerű egy olyan ingatlan tulajdonjogának az átadása, amelyen még törlesztendő banki kölcsön van, viszont tény, hogy a folyamat tovább tart, illetve az ügyletben résztvevők összehangoltabb együttműködését igényli.
Mivel az ingatlaneladás során gyakran találkozunk hitellel terhelt házakkal és lakásokkal, pontos listát készítettünk az ilyenkor felmerülő leggyakoribb kérdésekről. A válaszok sokat segíthetnek, ha mi is ilyen helyzetben találjuk magunkat!
Mit jelent pontosan, hogy hitellel terhelt egy ingatlan?
A legtöbb esetben a hitellel terhelt ingatlan azt jelenti, hogy az adásvételhez felvett jelzálogkölcsönhöz a bank, mintegy biztosítékként úgynevezett jelzálogjogot jegyzett be a földhivatalnál.
Ez önmagában nem akadályozza az eladást, viszont a tulajdonos a legtöbbször csak tehermentesen tudja átadni az ingatlant a vásárlónak, ezért a fennálló hiteltartozást a tranzakció során rendezni kell.
El lehet adni egy hitellel terhelt ingatlant?
Amint azt már a bevezetőben is említettük, Magyarországon ez jogszerű, mindennapos gyakorlat.
Az ilyen ingatlanok általában úgy kerülnek tehermentesítésre, hogy az adásvétel során a vételár egy része a bankhoz kerül, mint a kölcsön végtörlesztése, amivel a pénzintézet visszafizetettnek tekinti a tartozást és kiadja a jelzálogjog törlési engedélyét.
Mi az első lépés egy hitellel terhelt ingatlan értékesítése előtt?
Az első és legfontosabb lépés a bank tájékoztatása az eladási szándékról, valamint az úgynevezett banki tartozásigazolás beszerzése.
Ez pontosan tartalmazza a fennálló tartozás és a végtörlesztés összegét, az ügymenethez kapcsolódó díjakat és kamatokat, valamint azt a bankszámlaszámot, ahová a tartozást utalni kell.
Fontos tudnivaló, hogy a tartozásigazolás csak korlátozott ideig érvényes (általában 30 nap, de bankonként változó), ezért érdemes úgy számolni vele az adásvétel kapcsán.
A vevőnek tudnia kell arról, hogy hitel van az ingatlanon?
Mindenképpen, ugyanakkor ezt az információt eltitkolni sem lehet, hiszen az ingatlan terhei megjelennek a tulajdoni lapon, illetve az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződésnek is tartalmaznia kell.
Tapasztalataink szerint ez vásárlói oldalról nem visszatartó tényező, hiszen az adásvételi szerződésben a hitel fennmaradó összege mellett mindig kikötésre kerül a tehermentesítés módja, ami biztosítja a vevőnek, hogy tehermentes ingatlant kap.
Hogyan zajlik a hitellel terhelt ingatlan eladásakor a pénzmozgás?
Lehetnek egyedi esetek, illetve az ügyvéd a biztonságos lebonyolítás érdekében ügyvédi letéti számlát is alkalmazhat, viszont a pénzmozgáshoz kapcsolódó ügymenet általában a következőképpen zajlik:
A vásárló a szerződésben meghatározott ütemezés szerint teljesíti a vételárat.
A vételárnak a szerződésben kikötött része közvetlenül a bankhoz érkezik.
Ezt követően a bank lezárja a hitelszerződést és kiadja a törlési nyilatkozatot, amivel az ingatlan tehermentessé válhat.
A vételár fennmaradó része végül az eladóhoz kerül.
Mi történik, ha az eladási ár kisebb, mint a fennálló hitel?
Ez viszonylag ritka eset, de amennyiben előfordul, a hitellel terhelt ingatlan csak akkor adható tovább, ha az eladó vállalja, hogy a vételár összegét saját forrásból kipótolja a végtörlesztéshez.
Ez elengedhetetlen a hitel rendezéséhez, valamint ahhoz is, hogy a bank kiadja a törlési engedélyt, ami szükséges a jelzálogjog földhivatali törléséhez.
CSOK-os vagy támogatott hiteles ingatlan is eladható?
A támogatott konstrukciókhoz gyakran kapcsolódnak bentlakási- vagy egyéb kötelezettségek, ezért az értékesítés előtt minden esetben szükséges a finanszírozó bank és az illetékes állami szerv tájékoztatása.
Lehet új ingatlant vásárolni a meglévő hitellel terhelt eladásával egyszerre?
Természetesen, sőt ez egy kifejezetten gyakori élethelyzet. Ilyenkor nagyon sok megoldás szóba jöhet, így a meglévő hitel végtörlesztése, a hitelkiváltás vagy a fedezetcsere. Utóbbi azt jelenti, hogy a bank a megfelelő feltételek mellett egy másik ingatlanra jegyzi be a biztosítékot.
Mi van, ha a vevő is hitelből vásárolja meg az ingatlant?
Szintén gyakori eset. A legszerencsésebb helyzet ilyenkor az, ha a vevő és az eladó azonos pénzintézetnél van, de eltérő bankok között is lebonyolítható zökkenőmentesen az ügymenet, azonban szoros együttműködést igényel.
A vevő bankja a hitelből finanszírozott vételárrészt ilyenkor általában közvetlenül az eladó bankjához, a végtörlesztésen felüli összeget pedig az eladó részére utalja a szerződés szerint.
Milyen extra költségekkel jár egy hitellel terhelt ingatlan eladása?
Ha egy hitellel terhelt ingatlant szeretnénk értékesíteni, akkor mindig készüljünk fel bizonyos extra költségekre. Ilyenek például
- a végtörlesztési díj;
- a földhivatali díjak;
- az esetleges hitelmódosítási költségek;
- bizonyos esetekben az értékbecslési díj;
- valamint az ügyvédi költségek.
Mennyi idő alatt zajlik le egy hitellel terhelt ingatlan értékesítése?
A hitellel terhelt ingatlanoknál a több ügyintézés miatt hosszabb ideig tart az eladási procedúra, mint a tehermenteseknél.
Ennek az oka, hogy banki igazolást kell beszerezni, elengedhetetlen megvárni a végtörlesztés jóváhagyását, a törlési dokumentumok kiadását, valamint a földhivatali átvezetést is.
