Mind a foglaló, mind az előleg fontos eleme egy ingatlan adás-vételi szerződésnek. A két fogalom közötti különbséget gyakorlatilag egy zökkenőmentesen lezajló ügymenetben nem érzékelik a felek.
Akár foglaló, akár előleg jogcímén adok át pénzösszeget a szerződéskötéskor, az a vételár részét képezi. Az érdemi különbség egy esetleges jogvita vagy szerződésbontás esetén fontos, ilyenkor mutatkozik meg ugyanis a két fogalom jogi természete.
Mit jelent az előleg?
Az előleg egy szankció nélkül átadott pénzösszeg, mely a szerződésbontás esetén visszajár annak, aki átadta.
A törvény nem rendelkezik az előleg (ingatlan adás-vételi szerződések esetén vételárelőleg) mértékéről, erről a felek szabadon megegyezhetnek.
Miért veszélyes előleget átadni foglaló helyett?
Példa Géza megvásárolja Minta János lakását húszmillió forinttért. Géza a szerződéskötéskor átad 4 millió forint vételárelőleget, majd boldogságtól fűtve hazamegy. Felmondja az albérletét, hiszen vett egy lakást, hamarosan költözhet.
Minta János pár nap múlva kap egy 22 millió forintos ajánlatot a lakására. Megörül, hiszen 2 millió forinttal több pénze lehet, elfogadja az ajánlatot. Felkeresi Gézát, elmeséli a történetet, majd visszaad Gézának négymillió forintot. János jól járt, Géza pedig lakás és albérlet nélkül maradt.
Levonva a tanulságot tehát: az előleg nem megfelelő egy szerződés biztosítékaként. Sem az eladó, sem pedig a vevő helyzetét nem biztosítja megfelelően, hiszen rendkívül egyszerű „kitáncolni” egy ilyen ügyletből.
Miben más a foglaló?
A foglaló egy sokkal kötöttebb dolog, a kötelezettségvállalás jele, szankciós erővel bíró biztosíték.
A szerződésekben fontos feltüntetni, hogy az átadott pénzösszeget foglalónak tekintik a felek és annak jogi természetével tisztában vannak.
A foglaló jogi természete
Röviden és egyszerűen: aki adja, elveszíti, aki kapja duplán köteles visszafizetni, ha saját érdekkörén belüli okokból meghiúsul az adás-vétel.
Ha a felelősség egyformán terheli az eladót és a vevőt is -vagy ha egyikük sem okolható az adás-vétel megszakadásáért-, akkor a foglaló visszajár. Utóbbira példa lehet egy természeti katasztrófa, ami megrongálta az ingatlant.
A foglaló mértéke átlagosan az ingatlan kölcsönösen kialkudott vételárának tíz százaléka.
A felek megegyezhetnek ennél magasabb összegben, azonban egy esetleges jogvita esetén a bíróság mérsékelheti a foglaló összegét ha azt túlzónak találja.
Vevő oldaláról fontos kiemelni, ha az ingatlan megvásárlására hitelt vesz fel, azonban valamilyen oknál fogva a bank elutasítja a kérelmét, és ez előzetesen rögzítésre került a szerződésben, a foglaló visszajár.
A fent leírtak alapján világosan látszik tehát, hogy a két fogalom teljesen más súllyal bír, nem szabad összekeverni őket.
Fontos, hogy a felek minden esetben tisztázzák és foglalják írásba az átadott pénz jogcímét az esetleges kellemetlenségek elkerülése végett.
szöveg: HOUSE36, kép: freepik
